Polonyalılar apartmanları nasıl seçiyor? Sadece fiyat ve alan açısından değil şehir merkezi ile iletişim yoluyla da yönlendirilirler.
Konut piyasasına olan talep şu anda geliştirici üretiminden daha yüksektir ve daireler yerdeki bir delik aşamasında satılmaktadır. Aynı zamanda, belirli bir mülk satın alma konusunda bir karar vermenin yolunda, Polonyalılar başlangıçta kabul edilen fiyat sınırlarını aşmaya daha kolay bağlanabilirler - hayal ettikleri yeri değiştirmekten daha kolay bir şekilde ikna edilebilirler. Polonya'daki emlak piyasası hakkındaki son rapordan başka hangi sonuçlar çıkarılabilir?
2017'nin sonunda, Polonya'da emlak işlemleri ile ilgili bir rapor yayınlanacak ve konut piyasası ile ilgili konularda uzmanlaşmış bir danışmanlık şirketi olan REAS tarafından hazırlanan ve OBIDO - birincil piyasa müşterileri için bir platform arasında yer alan kapsamlı bir karar verme süreçleri veri tabanına sahip bir platform olacak. Bir daire satın alma ve geliştirici ile bir sözleşme imzalama hakkında düşünme görünümü. Ancak, analizin yazarları sonbaharda ilk gözlem ve sonuçları zaten ortaya koymuştur.
Kendiniz veya kiralık daire mi?
Daire alıcıları arasında iki temel grup tanımlanabilir: kendileri veya akrabaları ve yatırımcıları için konut alan insanlar. Araştırmada onaylandığı gibi, ilk grupta - bir aile ile uğraşıyor olmamızdan bağımsız olarak, çocuksuz bir çift veya bir tek sınırlı finansal kaynak (kredi ile finanse edilen% 73-77 oranında satın alma) mümkün olan en geniş alanla ilgili beklentileri de beraberinde getirmektedir. Özellikle çocuklu aileler daha sık merkezden uzakta bulunan ve daha az elverişli bağlantılı olan daireleri arar, ancak geniş, bu da tüm ev üyelerine rahat bir yaşam alanı sağlayacaktır.
Yatırımcılar, yani kiralık bir daire almayı planlayan kişiler, bu tür işlemleri ortalama olarak yalnızca yüzde 43 oranında finanse ederler. - okunaklı olan bu tür bir yatırım, bir sermaye fazlası yatırımıdır. Bu gruptaki alıcılar eşzamanlı olarak diğerlerinden biraz farklı bir konut türü arıyor. Öncelikle, şehir merkezine, daha büyük üniversitelere veya iş bölgelerine seyahat etme konumlarına ya da seyahatlerine daha fazla dikkat ediyorlar. Bu faktörler, sabit kira teklifinin çekiciliği ve dolayısıyla yatırımın finanse edilmesi için çok önemlidir.
Kim stüdyo daire satın alır?
Tek odalı daireler, doğası gereği rahat olmadığından, nispeten düşük işlem fiyatlarına rağmen pek popüler değildir. Karakteristik olarak, sadece aileler (alıcıların yüzde 2'si) veya çiftler (yüzde 8) değil, hatta bekarlar (yüzde 25) onlarla ilgilenmiyor. Bir daire almaya karar veren ailelerin en büyük kısmı 3 odalı (% 50) ya da 4 odalı (% 30) daireler seçer, çoğu çift iki (% 50) ya da üç oda (% 38) ve çoğunluğu seçer. iki odalı daireler için single (% 61).
Stüdyolar orantılı olarak en sık yatırımcılar tarafından seçilir - yüzde 36. bunlardan biri kiralık 1 odalı daireye sermaye koymaya karar veriyor. Bununla birlikte, bu gruptan insanların ana ilgi alanı, 2 odalı, potansiyel kiracıların gözünde daha çekici ve nispeten ucuz (düşük alım fiyatı).
Tercih edilen oda sayısı Eylül 2017’de birincil piyasadan alım yapmak isteyenlerin beyanı (Varşova, Krakow ve Wroclaw için toplama).
Polonyalılar daire satın almaya nasıl karar verir?
OBIDO'dan araştırmacılar, belirli bir daireyi satın alma kararını takip ettiler. Sonuçlar, bir yandan potansiyel bir müşteriyi, öngörülen fiyat aralığını aşacak şekilde konumun bir başkasına değiştirmekten daha ikna etmenin daha kolay olduğunu göstermektedir - gözlerinde daha az prestijli (örneğin, Saska Kępa yerine Varşova Grochów, óródmieście yerine Wola). Bununla birlikte, bu eğilim, özellikle belirli bölgelere güçlü bir biçimde bağlı olan ve daha kalın bir portföyü olan kişilerde görülebilir. Uygulamadaki diğerleri, önerilen dairenin fiyat açısından cazip olduğu ve (en önemlisi) merkeze veya müşteri için şehrin diğer önemli bölgelerine (akademik, ticaret bölgesi vb.) İyi bir şekilde bağlanmış olması durumunda, tercih edilen yerin diğerine değiştirilmesine izin verir.
Örnek olarak, çalışmanın yazarları bir aile evi arayan Varşovalı bir kadının gerçek bir vakasını sunmuşlardır. İlk dalgada (Nisan 2017'nin sonunda), aranan teklifin şu parametrelerini tanımladı: 400 bine kadar fiyat PLN (kredi başına), 55 m 2 'den büyük, min. Ayrı mutfaklı 3 oda, birinci kattan yukarı doğru konum, konum: Śródmieście, Wola, Ochota merkeze iyi erişim.
Ona sunulan tekliflerin analizi sırasında kadın tercihlerini kademeli olarak ayarladı. İlk önce (yaklaşık 2 hafta sonra), ancak şehir merkezine iyi erişime sahipse, Vistül'ün diğer tarafında yaşamaya izin vermeye başladı. Daha sonra (2 hafta sonra - Mayıs sonunda) zemin kattaki daireleri ve odaya açık mutfağı olanları düşünmeye başladı.
Nihayetinde, müşteri bir alana (54.53 m 2 ) ve daha uygun bir fiyata (PLN 385 bin) bir daire almaya karar verdi, ancak zemin katta (ancak bahçeli), oturma odasına açık bir mutfak ve her şeyden önce başka bir yerde şehirler - óródmieście, Ochota veya Wola yerine Praga Południe'nin güneyinde. Geleneksel olarak sol banka Varşova ile ilişkilendirilen bazı prestijli değerlerden vazgeçmedeki belirleyici rol, işlevsel şehir merkezinin Prag'ın bir kısmına asıl yayılması ve şehir merkezine mükemmel erişim oldu.
Geliştiriciler dairelerin reklamını nasıl yapar?
Apartman dairesi satın alma işleminin ayrıntılı analizine dayanarak, geliştiriciler sundukları dairelerin reklamını yapma yollarını değiştirir ve hepsinden önemlisi, reklam mesajlarını belirtir ve varsayımsal alıcıların gözünde bireysel konut mülklerinin veya blokların avantajlarını tam olarak belirtir:
• Daha küçük daireler söz konusu olduğunda, yatırım değerlerini (örneğin, iyi erişim; hemen alınacak anahtarlar; hemen iki odalı bir daireye bağlama veya yeniden ikiye bölme imkanıyla) iki büyük dairede - aile alanı (teras, bahçe), yeşil alanlar, oyun alanı; belirli, sunulan bir plana sahip bir daire için uygun fiyat - metrekare başına soyut bir fiyat değil).
• Tahmini yolculuk süresini, özellikle güvenilir demiryolu taşımacılığı ile merkeze veya metro istasyonuna açıkça vurgulayın.
• Büyük ilçelerin küçük isimleri yerine (örneğin, Białołęka - ek olarak kentsel düzensizlik, yetersiz sosyal altyapı ve hizmet ağı vb. İle ilişkili), daha dar çalışırlar (örneğin, Annopol - bu ad aynı zamanda tramvay terminalinin adına ve alışveriş merkezlerinden birinin ismine de yansır) teklifin Varşova haritasında bulunması ve seyahat kolaylığının belirtilmesidir).